AGENDA LEGAL : COMPRAVENTA DE INMUEBLES EN EL ESTADO DE VERACRUZ( SEGUNDA PARTE).
DISPOSICIONES GENERALES DE LA COMPRA-VENTA
EN EL ESTADO DE VERACRUZ
ARTICULO 2181
Habrá compra-venta cuando uno de los contratantes se obliga a transferir la propiedad de una
cosa o de un derecho, y el otro a su vez se obliga a pagar por ellos un precio cierto y en dinero.
ARTICULO 2182
Por regla general, la venta es perfecta y obligatoria para las partes cuando se han convenido sobre
la cosa y su precio, aunque la primera no haya sido entregada, ni el segundo satisfecho.
ARTICULO 2183
Si el precio de la cosa vendida se ha de pagar parte en dinero y parte con el valor de otra cosa, el
contrato será de venta cuando la parte de numerario sea igual o mayor que la que se pague con el
valor de otra cosa. Si la parte en numerario fuere inferior, el contrato será de permuta.
ARTICULO 2184
Los contratantes pueden convenir en que el precio sea el que corre en día o lugar determinado o el
que fije un tercero.
ARTICULO 2185
Fijado el precio por el tercero no podrá ser rechazado por los contratantes, sino de común acuerdo.
ARTICULO 2186
Si el tercero no quiere o no puede señalar el precio, quedará el contrato sin efecto; salvo convenio
en contrario.
ARTICULO 2187
El señalamiento del precio no puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes.
ARTICULO 2188
El comprador debe pagar el precio en los términos y plazos convenidos. A falta de convenio lo
deberá pagar al contado. La demora en el pago del precio lo constituirá en la obligación de pagar
réditos al tipo legal sobre la cantidad que adeude.
ARTICULO 2189
El precio de frutos y cereales vendidos a plazo a personas no comerciantes y para su consumo, no
podrá exceder del mayor que esos géneros tuvieren en el lugar, en el período corrido desde la
entrega hasta el fin de la siguiente cosecha.
ARTICULO 2190
Las compras de cosas que se acostumbra gustar, pesar o medir, no producirán sus efectos sino
después que se hayan gustado, pesado o medido los objetos vendidos.
ARTICULO 2191
Cuando se trate de venta de artículos determinados y perfectamente conocidos, el contrato podrá
hacerse sobre muestras.
En caso de desavenencia entre los contratantes, dos peritos nombrados uno por cada parte, y un
tercero, para el caso de discordia, nombrado por éstos, resolverán sobre la conformidad o
inconformidad de los artículos con las muestras o calidades que sirvieron de base al contrato.
ARTICULO 2192
Si la venta se hizo sólo a la vista y por acervo, aun cuando sea de cosas que se suelen contar,
pesar o medir, se entenderá realizada luego que los contratantes se avengan en el precio, y el
comprador no podrá pedir la rescisión del contrato, alegando no haber encontrado en el acervo, la
cantidad, peso o medida que él calculaba.
ARTICULO 2193
Habrá lugar a la rescisión si el vendedor presentare el acervo como de especie homogénea, y
ocultare en él especies de inferior clase y calidad de las que están a la vista.
ARTICULO 2194
Si la venta de uno o más inmuebles se hiciere por precio alzado y sin estimar especialmente sus
partes o medidas, no habrá lugar a la rescisión, aunque en la entrega hubiere falta o exceso.
ARTICULO 2195
Las acciones que nacen de los artículos 2192 a 2194 prescriben en un año, contado desde el día
de la entrega.
ARTICULO 2196
Los contratantes pagarán por mitad los gastos de escritura y registro, salvo convenio en contrario.
ARTICULO 2197
Si una misma cosa fuere vendida por el mismo vendedor a diversas personas, se observará lo
siguiente.
ARTICULO 2198
Si la cosa vendida fuere mueble, prevalecerá la venta primera en fecha; si no fuere posible verificar
la prioridad de ésta, prevalecerá la hecha al que se halle en posesión de la cosa.
ARTICULO 2199
Si la cosa vendida fuere inmueble, prevalecerá la venta que primero se haya registrado; y si
ninguna lo ha sido, se observará lo dispuesto en el artículo anterior.
ARTICULO 2200
Son nulas las ventas que produzcan la concentración o acaparamiento en una o en pocas manos,
de artículos de consumo necesario y que tengan por objeto obtener el alza de los precios de esos
artículos.
ARTICULO 2201
Las ventas al menudeo de bebidas embriagantes hechas al fiado en cantinas, cabarets, pulquerías
o centros de vicio, no dan derecho para exigir su precio.
CAPITULO II
De la materia de la compraventa
ARTICULO 2202
Ninguno puede vender sino lo que es de su propiedad.
ARTICULO 2203
La venta de cosa ajena es nula, y el vendedor es responsable de los daños y perjuicios si procede
con dolo o mala fe; debiendo tenerse en cuenta lo que se dispone en el título relativo al Registro
Público para los adquirentes de buena fe.
ARTICULO 2204
El contrato quedará revalidado, si antes de que tenga lugar la evicción, adquiere el vendedor, por
cualquier título legítimo, la propiedad de la cosa vendida.
ARTICULO 2205
La venta de cosa o derechos litigiosos no está prohibida; pero el vendedor que no declare la
circunstancia de hallarse la cosa en litigio, es responsable de los daños y perjuicios si el comprador
sufre la evicción, quedando además, sujeto a las penas respectivas.
ARTICULO 2206
Tratándose de la venta de determinados bienes, como los pertenecientes a incapacitados, los de
propiedad pública, los empeñados e hipotecados, etc., deben observarse los requisitos exigidos
por la ley para que la venta sea perfecta.
CAPITULO III
De los que pueden vender y comprar
ARTICULO 2207
Los extranjeros y las personas morales no pueden comprar bienes raíces, sino sujetándose a lo
dispuesto en el artículo 27 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, y en sus
leyes reglamentarias.
ARTICULO 2208
(DEROGADO, G.O. 1 DE ENERO DE 1976)
ARTICULO 2209
Los magistrados, los jueces, el ministerio público, los defensores oficiales, los abogados, los
procuradores y los peritos, no pueden comprar los bienes que son objeto de los juicios en que
intervengan. Tampoco podrán ser cesionarios de los derechos que se tengan sobre los citados
bienes.
ARTICULO 2210
Se exceptúa de lo dispuesto en el artículo anterior, la venta o cesión de acciones hereditarias
cuando sean coherederos las personas mencionadas, o de derechos a que estén afectos bienes
de su propiedad.
ARTICULO 2711
Los hijos sujetos a la patria potestad solamente pueden vender a sus padres los bienes
comprendidos en la primera clase de las mencionadas en el artículo 357.
ARTICULO 2212
Los propietarios de cosa indivisa pueden vender su parte respectiva a extraños, cumpliendo lo
dispuesto por este Código, respecto a copropiedad.
ARTICULO 2213
No pueden comprar los bienes de cuya venta o administración se hallen encargados:
I.-Los tutores y curadores;
II.-Los mandatarios;
III.-Los ejecutores testamentarios y los que fueren nombrados en caso de intestado;
IV.-Los interventores nombrados por el testador o por los herederos;
V.-Los representantes, administradores e interventores en caso de ausencia;
VI.-Los empleados públicos.
ARTICULO 2214
Los peritos y los corredores no pueden comprar los bienes en cuya venta han intervenido.
ARTICULO 2215
Las compras hechas en contravención a lo dispuesto en este Capítulo, serán nulas, ya se hayan
hecho directamente o por interpósita persona.
CAPITULO IV
De las obligaciones del vendedor
ARTICULO 2216
El vendedor está obligado:
I.-A entregar al comprador la cosa vendida;
II.-A garantizar las calidades de la cosa;
III.-A prestar la evicción.
CAPITULO V
De la entrega de la cosa vendida
ARTICULO 2217
La entrega puede ser real, jurídica o virtual.
La entrega real consiste en la entrega material de la cosa vendida, o en la entrega del título si se
trata de un derecho.
Hay entrega jurídica cuando aun sin estar entregada materialmente la cosa, la ley la considera
recibida por el comprador.
Desde el momento en que el comprador acepte que la cosa vendida quede a su disposición, se
tendrá por virtualmente recibido de ella, y el vendedor que la conserve en su poder sólo tendrá los derechos y obligaciones de un depositario.
ARTICULO 2218
Los gastos de la entrega de la cosa vendida son de cuenta del vendedor, y los de su transporte o translación, de cargo del comprador, salvo convenio en contrario.
ARTICULO 2219
El vendedor no está obligado a entregar la cosa vendida, si el comprador no ha pagado el precio, salvo que en el contrato se haya señalado un plazo para el pago.
ARTICULO 2220
Tampoco está obligado a la entrega, aunque haya concedido un término para el pago, si después de la venta se descubre que el comprador se halla en estado de insolvencia, de suerte que el vendedor corra inminente riesgo de perder el precio, a no ser que el comprador le de fianza de pagar al plazo convenido.
ARTICULO 2221
El vendedor debe entregar la cosa vendida en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato.
ARTICULO 2222
Debe también el vendedor entregar todos los frutos producidos desde que se perfeccione la venta,
y los rendimientos, acciones y títulos de la cosa.
ARTICULO 2223
Si en la venta de un inmueble se han designado los linderos, el vendedor estará obligado a
entregar todo lo que dentro de ellos se comprenda, aunque haya exceso o disminución en las medidas expresadas en el contrato.
ARTICULO 2224
La entrega de la cosa vendida debe hacerse en el lugar convenido, y si no hubiere lugar designado en el contrato, en el lugar en que se encontraba la cosa en la época en que se vendió.
ARTICULO 2225
Si el comprador se constituyó en mora de recibir, abonará al vendedor el alquiler de las bodegas, graneros o vasijas en que se contenga lo vendido, y el vendedor quedará descargado del cuidado ordinario de conservar la cosa, y solamente será responsable del dolo o de la culpa grave.
CAPITULO VI
De la obligaciones del comprador
ARTICULO 2226
El comprador debe cumplir todo aquello a que se haya obligado, y especialmente pagar el precio de la cosa en el tiempo, lugar y forma convenidos.
ARTICULO 2227
Si no se han fijado tiempo y lugar, el pago se hará en el tiempo y lugar en que se entregue la cosa.
ARTICULO 2228
Si ocurre duda sobre cuál de los contratantes deberá hacer primero la entrega, uno y otro harán el depósito en manos de un tercero.
ARTICULO 2229
El comprador debe intereses por el tiempo que medie entre la entrega de la cosa y el pago del precio, en los tres casos siguientes:
I.-Si así se hubiere convenido;
II.-Si la cosa vendida y entregada produce fruto o renta;
III.-Si se hubiere constituido en mora con arreglo a los artículos 2038 y 2039.
ARTICULO 2230
En las ventas a plazo, sin estipular intereses, no los debe el comprador por razón de aquél, aunque entretanto perciba los frutos de la cosa, pues el plazo hizo parte del mismo contrato, y debe presumirse que en esta consideración, se aumentó el precio de la venta.
ARTICULO 2231
Si la concesión del plazo fue posterior al contrato, el comprador estará obligado a prestar los intereses, salvo convenio en contrario.
ARTICULO 2232
Cuando el comprador a plazo o con espera del precio, fuere perturbado en su posesión o derecho, o tuviere justo temor de serlo, podrá suspender el pago si aún no lo ha hecho, mientras el vendedor le asegure la posesión o le dé fianza, salvo si hay convenio en contrario.
ARTICULO 2233
La falta de pago del precio da derecho para pedir la rescisión del contrato, aunque la venta se haya hecho a plazo; pero si la cosa ha sido enajenada a un tercero, se observará lo dispuesto en los artículos 1883 y 1884.
CAPITULO VII
De algunas modalidades del contrato de compra-venta
ARTICULO 2234
Puede pactarse que la cosa comprada no se venda a determinada persona; pero es nula la cláusula en que se estipule que no puede venderse a persona alguna.
ARTICULO 2235
Queda prohibida la venta con pacto de retroventa, así como la promesa de venta de un bien raíz que haya sido objeto de una compra-venta entre los mismos contratantes.
ARTICULO 2236
Puede estipularse que el vendedor goce del derecho de preferencia por el tanto, para el caso de que el comprador quisiere vender la cosa que fue objeto del contrato de compra-venta.
ARTICULO 2237
El vendedor está obligado a ejercer su derecho de preferencia, dentro de tres días, si la cosa fuere mueble, después que el comprador le hubiese hecho saber la oferta que tenga por ella, bajo pena de perder su derecho si en ese tiempo no lo ejerciere. Si la cosa fuere inmueble, tendrá el término de diez días para ejercer el derecho, bajo la misma pena. En ambos casos está obligado a pagar el precio que el comprador ofreciere, y si no lo pudiere satisfacer, quedará sin efecto el pacto de
preferencia.
ARTICULO 2238
Debe hacerse saber de una manera fehaciente, al que goza del derecho de preferencia, lo que ofrezcan por la cosa, y si ésta se vendiere sin dar aviso, la venta es válida; pero el vendedor responderá de los daños y perjuicios causados.
ARTICULO 2239
Si se ha concedido un plazo para pagar el precio, el que tiene el derecho de preferencia no puede prevalerse de este término si no da las seguridades necesarias de que pagará el precio al expirar el plazo.
ARTICULO 2240
Cuando el objeto sobre que se tiene derecho de preferencia se venda en subasta pública, debe hacerse saber al que goza de ese derecho, el día, hora y el lugar en que se verificará el remate.
ARTICULO 2241
El derecho adquirido por el pacto de preferencia no puede cederse, ni pasa a los herederos del que lo disfrute.
ARTICULO 2242
Si se venden cosas futuras, tomando el comprador el riesgo de que no llegasen a existir, el contrato es aleatorio y se rige por lo dispuesto en el capítulo relativo a la compra de esperanza.
ARTICULO 2243
La venta que se haga facultando al comprador para que pague el precio en abonos, se sujetará a las reglas siguientes:
I.-Si la venta es de bienes inmuebles, puede pactarse que la falta de pago de uno o de varios abonos, ocasionará la rescisión del contrato. La rescisión producirá efectos contra tercero que hubiere adquirido los bienes de que se trata, siempre que la cláusula rescisoria se haya inscrito en el Registro Público;
II.-Si se trata de bienes muebles tales como automóviles, motores, pianos, máquinas de coser u otros que sean susceptibles de identificarse de manera indubitable, podrá también pactarse la cláusula resolutoria de que habla la fracción anterior, y esa cláusula producirá efectos contra tercero que haya adquirido los bienes, si se inscribió en el Registro Público;
III.-Si se tata de bienes muebles que no sean susceptibles de identificarse indubitablemente, y que, por lo mismo, su venta no puede registrarse, los contratantes podrán pactar la rescisión de la venta por falta de pago de precio; pero esa cláusula no producirá efectos contra tercero de buena fe que hubiere adquirido los bienes a que esta fracción se refiere.
ARTICULO 2244
El comprador podrá enajenar o gravar la parte proporcional que le corresponde en el derecho a la cosa por haber pagado parte del precio de ella.
Podrá igualmente transferir sus derechos a quien se obligue a pagar el resto del precio, salvo que en tal caso el vendedor prefiera rescindir la venta.
ARTICULO 2245
Si se rescinde la venta, el vendedor y el comprador deben restituirse las prestaciones que se hubieren hecho; pero el vendedor que hubiere entregado la cosa vendida, puede exigir del comprador, por el uso de ella, el pago de un alquiler o renta que fijarán peritos, y una indemnización, también fijada por peritos, por el deterioro que haya sufrido la cosa.
El comprador que haya pagado parte del precio, tiene derecho a los intereses legales de la cantidad que entregó.
La convenciones que impongan al comprador obligaciones más onerosas que las expresadas,
serán nulas.
ARTICULO 2246
Puede pactarse válidamente que el vendedor se reserve la propiedad de la cosa vendida hasta que su precio haya sido pagado.
Cuando los bienes vendidos son de los mencionados en las fracciones I y II del artículo 2243, el pacto de que se trata produce efectos contra tercero, si se inscribe en el Registro Público; cuando los bienes son de la clase a que se refiere la fracción III del artículo que se acaba de citar, se aplicará lo dispuesto en esa fracción.
ARTICULO 2247
No habiendo pacto expreso de reserva de la propiedad de la cosa vendida hasta que se pague totalmente el precio de ella, el comprador se hará dueño de la cosa, pero no podrá enajenarla ni gravarla mientras no pague su precio en totalidad. Esta limitación del dominio podrá hacerse anotar al margen de la inscripción de venta respectiva.
ARTICULO 2248
El vendedor a que se refiere el artículo anterior, mientras no se vence el plazo para pagar el precio, no puede enajenar la cosa vendida con la reserva de propiedad, y al margen de la respectiva inscripción de venta se hará una anotación preventiva en la que se haga constar esa limitación de dominio.
ARTICULO 2249
Si el vendedor recoge la cosa vendida porque no le haya sido pagado su precio, se aplicará lo que dispone el artículo 2245.
ARTICULO 2250
En la venta de que habla el artículo 2246, mientras que no pasa la propiedad de la cosa vendida al comprador, si éste recibe la cosa será considerado como arrendatario de la misma.
CAPITULO VIII
De la forma del contrato de compra-venta
ARTICULO 2251
El contrato de compra-venta no requiere para su validez formalidad alguna especial, sino cuando recae sobre un inmueble.
(REFORMADO, G.O. 29 DE DICIEMBRE DE 1979)
ARTICULO 2252
La venta de todo o parte de un inmueble, cuyo valor fiscal no exceda de diez mil pesos, podrá hacerse en instrumento privado que firmarán el vendedor, el comprador y dos testigos y ratificadas las firmas ante Notario Público o un juez municipal.
ARTICULO 2253
Si alguno de los contratantes no supiere escribir, firmará a su nombre y a su ruego otra persona con capacidad legal, no pudiendo firmar con ese carácter ninguno de los testigos, observándose lo dispuesto en el párrafo segundo del artículo 1767.
ARTICULO 2254
De dicho instrumento se formarán dos originales, uno para el comprador y otro para el Registro Público.
(REFORMADO, G.O. 29 DE DICIEMBRE DE 1979)
ARTICULO 2255
Si el valor fiscal del inmueble excede de diez mil pesos, su venta se hará en escritura pública.
(REFORMADO, G.O. 29 DE DICIEMBRE DE 1979)
ARTICULO 2256
Tratándose de bienes ya inscritos en el Registro y cuyo valor no exceda de cinco mil pesos, cuando el precio se pague al contado, puede hacerse la transmisión del dominio por endoso puesto en el mismo documento que informe del derecho del vendedor a cuyo nombre esté inscrito el bien.
El endoso será ratificado precisamente ante el Registrador, quien tiene la obligación de cerciorarse de la identidad de las partes y de la autenticidad de sus firmas y previo pago de los impuestos correspondientes a la compraventa realizada en esta forma hará una nueva inscripción en favor del comprador.
ARTICULO 2257
La venta de bienes raíces no producirá efectos contra terceros, sino después de registrada en los términos prescritos en este Código.
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